¿De que hablamos cuando nos referimos al contrato de locación? Generalmente solemos asociar los términos “locación”, “contrato de locación”, “locador”, “locatario” con el de “alquiler”.

Si bien esto es correcto, el “alquiler” es tan solo una de las figuras del contrato de locación, y abarca mas aspectos de nuestra vida social de los que imaginamos.  ¿Cuales son los alcances del contrato?, ¿y las responsabilidades de las partes? ¿es lo mismo “arrendamiento” que “alquiler”?
Aquí un breve resumen de los conceptos, la normativa vigente y algunas apreciaciones.

LOCACION:

(Art. 1493 codigo civil)

Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una entregando el uso o goce de una cosa, prestando un servicio o realizando una obra, y la otra a pagar el precio.

Los sujetos que comprende son:

- Locatario, arrendatario, inquilino: quien paga el precio

- Locador, arrendador: quien recibe el pago

- Precio = Alquiler = Arrendamiento

De la propia definición se desprenden las especies:

- Locación de cosas (bienes muebles e inmuebles)

- Locación de servicios (por ejemplo, contratar un servicio de seguridad)

- Locación de obra (por ejemplo, contratar a una empresa para que construya un edificio)

IMPORTANCIA

Sin dudas que el contrato de locación es uno de los contratos de mayor empleo en la actualidad dada la tendencia de la economía, los mercados, el comercio y la fuerte inserción de los servicios en la vida cotidiana. Justamente, por su naturaleza y por el amplio abanico de situaciones que se pueden reglamentar a través del mismo es que adquiere una significativa importancia económica, dado que posibilita la circulación de riqueza y bienes. De esta forma, quien disponga de bienes o capacidad de trabajo en exceso encuentra en este tipo de contratos la alternativa legal para regular y reglamentar el intercambio de bienes/servicios/ejecución de obras, y así obtener beneficios que le permitan satisfacer sus necesidades.

Si consideramos que los contratos de locación se usan con gran difusión en el alquiler de bienes inmuebles, para la prestación de todo tipo de servicios temporarios, trabajo personal, ejecución de tareas y obras, entonces resulta innegable su importancia en el contexto actual.

METODOLOGIA DEL C.C.

Al respecto, el codigo civil destina el “LIBRO 2, SECCION 3, TITULO 6” a reglamentar todo lo referido al contrato de locacion, las obligaciones de cada una de las partes, de la capacidad de las mismas, y demas aspectos.

Si bien trata los distintos aspectos del contrato de locacion, destina en este titulo, gran parte de su contenido a lo que es la locacion de los bienes inmuebles, las obligaciones de cada una de las partes y las diferentes situaciones vinculadas con las responsabilidades, alcances y limitaciones de las conductas de cada uno, esto atento la difundida aplicación de este tipo de contratos para la locacion de inmuebles.

Otras leyes sobre locación:

- Ley 23091 = Sobre locacion urbana

- Ley 13246 = Sobre locacion rural

- Ley 20744/74 = Ley de contrato de trabajo

Ademas existen numerosas “intervenciones” por parte de leyes que modifican los textos de los articulos del codigo, principalmente, por necesidades de adaptar los mismos tendencias mas actuales y con el objetivo de que el mismo no quede obsoleto por falta de adaptación a la actualidad.

LOCACION DE COSAS EN GENERAL

(Art. 1493)

Habra locacion cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una concediendo el uso o goce de una cosa, prestando un servicio o ejecutando una obra y la otra a pagar el precio correspondiente.

- Caracteres: se trata de un contrato BILATERAL (en su conformacion intervienen dos partes), es CONSENSUAL (surge del acuerdo de las partes), es CONMUTATITO (se intercambian bienes, servicios o ejecución de obras por precios que son representativos del valor de los mismos), es ONEROSO (requiere un intercambio reciproco), y de TRACTO SUCESIVO (respecta al pago periodico de la renta, arrendamiento o alquiler)

- Elementos:

o Capacidad (art. 1510): Quienes tengan la administración de sus bienes pueden arrendar y tomar las cosas ajenas en arrendamiento. Salvo por las limitaciones impuestas por la ley.

Tambien pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo disposiciones en contrario, por otra parte, quienes estan privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes tampoco podran ser locatarios ni siquiera con autorización judicial.

Ademas:

§ Los administradores de herencia no pueden arrendar los bienes bajo su administracion

§ Los menores emancipados pueden ser tanto locadores como locatarios (Ley 17604), antes de esta ley no podian.

§ Los condóminos requieren autorización de los otros socios del condominio para participar de un contrato de locacion sobre los bienes en condominio (sucede lo mismo cuando varias personas poseen un bien en copropiedad indivisa)

o Objeto: el Art. 1499 establece que pueden ser objeto de locacion las cosas muebles no fungibles y las raices (inmuebles), ademas de las cosas indeterminadas

- Por otro lado, establece que las cosas que no estan en el comercio y aquellas que no puede ser enajenadas pueden ser arrendadas, siempre y cuando no estuvieran fuera del comercio por ser nocivos o peligrosos.

- El uso que se le debe dar a una cosas debe ser honesto y conforme a las buenas costumbres, de lo contrario el contrato de locacion no será valido.

- Cuando el uso estuviere expresado en el contrato, el locatario no debe emplearlo en otro distinto al establecido. Si no estuviera expresado en el contrato, debe utilizarlo de acuerdo a la naturaleza de la cosa y para lo que la misma fue prevista

o Forma: la ley no exige condiciones especiales, pudiendo entonces realizarse contratos de locacion tanto escritos (instrumento publico o privado), hasta verbalmente. Si bien esto es valido para pequeñas locaciones o locaciones de poco valor, existen disposiciones especiales, por ejemplo, respecto a los arrendamientos rurales, exigiendo que tales actos deben formalizarse por escrito (ley 13246). Justamente, por ser que emana de la autonomia de la voluntad de las partes, el contrato se puede rescindir en cualquier momento por decisión de ambos.

o Prueba: el hecho de no contar con una forma exigida y de que el mismo sea un contrato consensual, hace posible que el contrato de locacion se probado con cualquiera de los medios previstos (prueba por escrito, verbal, por testigos, declaraciones, presunciones, etc). Recordando la disposición de que aquellos contratos que superen un monto de $ 10.000,00 deben probarse por escrito.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES

DEL LOCADOR (ART. 1514)

- Esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo de contrato, en buen estado de conservación, salvo si se ha convenido la entrega en el estado en que se encuentre

- Luego de entregada la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener en el goce pacifico al locatario por el tiempo de la locacion, realizando todos los actos necesario para esto y absteniendose de impedir el goce, comodidad o normal uso de la cosa

- Esta obligado a mantener la cosa en buen estado haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro de la misma por caso fortuito o fuerza mayor, o bien, el deterioro que sufre la cosa por su propia naturaleza, al igual que el deterioro sufrido por el uso o goce estipulado, ademas de todos aquellos deterioros que son culpa del locador.

- El locador no podra cambiar la forma de la cosa. De hacer mejoras o innovaciones, el locatario puede oponerse a ellas, exigir la destrucción, o restituirla y exigir indemnizacion

- Si el locador no realiza los actos de conservación, reparacion y mantenimiento, o bien se retarda en hacerlos, el locatario esta autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones, y en el caso de ser urgentes, puede hacerlas a cargo del locador.

- Por otra parte, si el locador en sus tareas de mantenimiento interrumpe el uso o goce, el locatario puede exigir una reduccion del precio e incluso la resolucion del contrato.

- Ademas el locador no podra cambiar la forma de la cosa, y se deberá hacer cargo de los vicios o desperfectos graves. Debe hacerse cargo por los daños o vicios de 3º a la relacion.

- Esta obligado a pagar las cargas y contribuciones que graven la cosa arrendada.

- Si durante el contrato la cosa fuera destruida por caso fortuito el contrato queda disuelto, si fuera destrucción parcial, el locatario puede solicitar una disminución del precio

DEL LOCATARIO (ART. 1554)

- El locatario esta obligado a usar la cosa según lo establecido, si no estuviese establecido el uso, debera usarla acorde a la naturaleza de la cosa y para lo que fue prevista. En caso de usar la cosa arrendada en otro uso distinto al establecido o para el cual sirve, el locador tiene derecho de exigir el cese de tales conductas, exigir perdidas e intereses y hasta rescindir el contrato

- El locatario esta obligado a pagar el precio en los plazos establecidos, si no estuviesen establecidos, en los plazos acorde al uso y costumbre del lugar.

- Debe conservar la cosa en buen estado, y restituirla al finalizar el contrato en igual estado que cuando la recibio

- Debe responder por daños o deterioros por su culpa, al respecto, el locador puede exigir al locatario las reparaciones y mantenimientos necesarios

- Realizar las reparaciones menores o por daños pequeños

- Ante mejoras sin autorización que alteren la forma de la cosa arrendada o prohibidas, que perjudiquen o pongan en riesgo la estructura o integridad de la cosa, el locador podra exigir la demolición de tales mejores, demandar perdidas e intereses y rescindir el contrato

- En general, el locatario responde por:

o Reparaciones a las que se obligo y no efectuó

o Usos distintos a los estipulados

o Abandonando la cosa arrendada

o Deteriorandose por su culpa o las personas que conviven o usan la cosa

o Realizando mejoras sin autorización

o Caso fortuito y fuerza mayor imputable a éste

o Reparaciones por deteriores menores

No es culpa del locatario:

- Caso fortuito o fuerza mayor no imputable

- Perdida o deterioro por la naturaleza o calidad misma de la cosa

- Desperfectos, daños o destrucción, probando que no le son imputables

DE LAS MEJORAS

(Art. 1533, 1534)

El locatario puede hacerlas siempre y cuando no altere la forma de la cosa y mientras no ponga en peligro su estructura y siempre que sean para su comodidad y utilidad. Puede realizar deivisiones internas, mudar las existentes, realizar aberturas en tales divisiones o hacer obras analogas.

Seguridad juridica para el locador

- Art. 1558: el locador para seguridad del pago puede retener los frutos existentes de la cosa arrendada y los objetos con los que la misma se encuentre amueblada o provista. Se juzgara que estos accesorios son del locador hasta tanto no se demuestre lo contrario

- Art. 1578: Puede accionar contra el locatario judicialmente (por ejemplo embargando los bienes en locacion) para el cobro del arrendamiento adeudado.

- Tras dos periodos consecutivos impagos, el locador puede rescindir el contrato e iniciar las acciones pertinentes para procurarse el cobro

CONCLUSION DE LA LOCACION

Las causas que ponen fin al contrato son:

- En principio, cualquier conducta contraria o inacción que deriva de las obligaciones de cada una de las partes (vistas mas arriba)

- Conclusión del contrato en el plazo establecido

- Conclusión por voluntad de las partes

- Perdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor

- Imposibilidad de usar la cosa según lo pactado

- Vicios redhibitorios

Cuando concluye el contrato de locacion, el locatario debe restituir la cosa al locador, cesa el pago del arrendamiento, concluyen los subarriendos, se pueden exigir daños e intereses si el contrato concluyo por alguna situación “no normal” por culpa de alguna de las partes

Tiempos (Otras leyes)

- Locacion rural: 5 años

- Locacion con destino a vivienda: 2 años minimo

- Locacion urbana distinta a vivienda: 3 años minimo

Según el cc. (art. 1505) 10 años maximo

CESION Y SUBLOCACION (ART. 1583)

EL LOCATARIO PUEDE SUBARRENDAR EN TODO O EN PARTE O CEDER LA COSA ARRENDADA SI NO FUESE PROHIBIDO POR EL CONTRATO O POR LA LEY

CESION (ART. 1590)

Si no esta prohibido por el contrato o por la ley, el locatario podra ceder a un tercero (quien sera el cesionario) los derechos y obligaciones que emanan del contrato de locacion, de esta manera, quien cedio el contrato de locacion es el cedente, desaparece de la relacion juridica, el tercero que recibe la cosa en cesion pasa a ser el nuevo inquilino o locatario

SUBLOCACION (ART. 1590)

Existe cuando el locatario “subarrienda” parte de la cosa a un tercero, en virtud de este acto, el locatario original pasa a ser el locador del sublocador, quien goza de los derechos y obligaciones de un contrato de locacion convencional. El locador original es totalmente ajeno a esta nueva relacion juridica

LOCACION DE INMUEBLES

Se refiere a la locacion y sublocacion de inmuebles destinados o no a la vivienda, con muebles o accesorios o sin ellos.

Se excluyen de este concepto:

- Relacion de hospedaje temporaria

- Hoteleria

- Locacion por temporada de vacaciones

- Ocupar un lugar en hospitales o asistencias

Regimen legal:

A todo lo visto anteriormente en el c.c., sobre las obligaciones y derechos de cada parte, daños, mejoras, etc etc, se suma la ley 23091 de “locaciones urbanas” estableciendo:

- Este tipo de contratos deben hacerse por escrito y en moneda de curso legal

- Para vivienda, el plazo minimo de locacion es de 2 años, mientras que para otros usos distintos a vivienda (desempeño comercial o profesional) el mínimo es de 3 años. Los contratos celebrados por plazos menores a estos, seran considerados como por el plazo minimo

- Para ajustar los alquileres se usaran solamente indices oficiales

- Antes del desalojo por falta de pago el locador debera “intimar” el pago

ARRENDAMIENTOS RURALES

Habra arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana, con destino a la explotacion agropecuaria y la otra, a pagar un precio en dinero

- Estos contratos tendran un plazo minimo de 3 años, y el arrendatario no podra ceder o subarrendar, salvo expresa conformidad del arrendador.

- La explotacion irracional del suelo está prohibida, aun cuando la misma estuviera contemplada en el contrato de arrendamiento. En caso de violarse esta obligaciones, el arrendador podra solicitar judicialmente el cese de las acciones perjudiciales, rescindir el contrato y reclamar perdidas e intereses.

- El arrendador no podra embargar los bienes del arrendatario destinados a la explotacion del predio (herramientas, enseres, maquinas, semillas, asi como ropas y elementos necesarios para su vida) durante el plazo de un año.

OBLIGACIONES

DEL ARRENDATARIO:

- dedicar el suelo a la explotacion establecida en el contrato. Mantener el predio libre de plagas y malezas.

- Contribuir con el 50% de los gastos de desmalezamiento si el predio fuera entregado en estas condiciones

- Conservar el edificio y demas mejoras del predio, restituyendolas en las mismas condiciones en que lo ha recibido.

DEL ARRENDADOR

- Contribuir con el 50% de los gastos de desmalezamiento y lucha contra plagas si el predio fuera entregado en estas condiciones

- Proporcionar vivienda y agua potable a un maestro si el predio estuviera a mas de 10 kilometros de una escuela y los arrendatarios o sus dependientes superen las 25 personas.

El abandono injustificado del predio por parte del arrendatario y la falta de pago dan derecho al arrendador a exigir el desalojo y los pagos por los medios judiciales.

Ademas, el arrendador debe proveer al predio en el termino de 2 años, de una casa habitación y alambrado perimetral

Caracteres del contrato

se trata de un contrato BILATERAL (en su conformacion intervienen dos partes), es CONSENSUAL (surge del acuerdo de las partes), es CONMUTATITO (se intercambian bienes, servicios o ejecución de obras por precios que son representativos del valor de los mismos), es ONEROSO (requiere un intercambio reciproco), y de TRACTO SUCESIVO (respecta al pago periodico de la renta, arrendamiento o alquiler)

ESTE TIPO DE CONTRATOS, SEGÚN LA LEY 13246 DEBEN REDACTARSE POR ESCRITO Y SUS FIRMAS CERTIFICADAS POR ESCRIBANO O AUTORIDAD PUBLICA COMPETENTE

APARCERIAS

Habra aparcerias cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural (con o sin plantaciones, sembrados, animales, herramientas, etc) para la explotacion agropecuaria, con el objeto de repartirse sus frutos

Las aparcerias pueden ser: AGRICOLAS, PECUARIAS

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

DEL APARCERO:

- Realizar personalmente la explotacion (no puede ceder ni sublocar)

- Dar a las cosas el tratamiento (uso) establecido en el contrato

- Conservar en buen estado edificios, herramientas, elementos de trabajo, etc.

- Informar al aparcero dador la fecha estimada en que se percibiran los frutos, al igual que informarlo de toda novedad que se produzca en la explotacion

DEL APARCERO DADOR

- Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparceria

- Responder por vicios graves de las mismas

- Llevar anotaciones formales respecto de la aparceria: percepción de frutos, etc.

ADEMAS:

- El aparcero no responderá de las perdidas de animales que no le son imputables

- Por la muerte de animales por causas naturales, el aparcero dador deberá dar nuevos animales en reemplazo

- Las perdidas de los frutos/animales por caso fortuito o fuerza mayor seran soportadas por ambos en igual medida

- Las partes pueden acordar libremente el % de distribución, pero no podran disponer de los frutos hasta tanto no se haya efectuado la misma.

ORDEN SEGÚN EL CUAL SE RIGE EL CONTRATO DE APARCERIA:

1. PRESENTE LEY (13246)
2. CONVENCIONES DE LAS PARTES
3. CODIGO CIVIL
4. USOS Y COSTUMBRE

ASPECTOS MAS IMPORTANTES DE LAS LEYES ESPECIALES

Ley 23091 Locaciones Urbanas

Capítulo I – Disposiciones generales Instrumentación.

Artículo 1. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

Plazos.

Artículo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo; C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Ajustes.
Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Fianzas o depósitos en garantía.

Artículo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

Intimación de pago.

Artículo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Capítulo II – De las locaciones destinadas a vivienda

Períodos de pago. Artículo 6. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Pagos anticipados.

Artículo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; C) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Resolución anticipada.

Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Continuadores del locatario.

Ley 13246 – Aparcerías Rurales

TÍTULO I – DE LOS ARRENDAMIENTOS

ARTÍCULO 2.- Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero.

ARTÍCULO 4.- Los contratos a que se refiere el artículo 2 tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.

No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiera pactado originariamente, como optativa por las partes.

ARTÍCULO 7.- El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad expresa del arrendador. Si ocurriese la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación, o su rescisión a elección de éstos. La decisión deberá notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30) días contados a partir del fallecimiento.

ARTÍCULO 8.- Queda prohibida toda explotación irracional del suelo que origine su erosión o agotamiento, no obstante cualquier cláusula en contrario que contengan los contratos respectivos. En caso de violarse esta prohibición por parte del arrendatario, el arrendador podrá rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los daños y perjuicios ocasionados. Si la erosión o agotamiento sobrevinieren por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las partes podrá declarar rescindido el contrato.

ARTÍCULO 15.- Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio del arrendador: los muebles, ropas y útiles domésticos del arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotación del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un (1) año, incluidos semovientes y el producido de la explotación, dentro de los límites que reglamentariamente se fijen.

Los beneficios que acuerda este artículo no afectarán el crédito del vendedor de los bienes declarados inembargables e inejecutables y no comprenderán a los arrendatarios que sean sociedades de capital.

ARTÍCULO 17.- Son insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efecto las cláusulas que obliguen:

a) Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y demás productos de la explotación, a/o con persona o empresa determinada;

b) Contratar la ejecución de labores rurales incluidas la cosecha y el transporte, o la adquisición o utilización de maquinarias, semillas y demás elementos necesarios para la explotación del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con persona o empresa determinada;

c) Utilizar un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercialización de los productos o realizar la explotación en forma que no se ajuste a una adecuada técnica cultural.

Serán asimismo insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efecto cualesquiera cláusulas que importen la prórroga de jurisdicción o la constitución de un domicilio especial distinto del real del arrendatario.

ARTÍCULO 18.- Son obligaciones del arrendatario y arrendador además de las establecidas en el Código Civil:

Del arrendatario:

a. Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos.

b. Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.

c. Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo.

Del arrendador:

d. Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.

e. Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco (25) y no existan escuelas públicas a menor distancia de diez (10) kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta (30) alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación para el suministro de agua potable.

ARTÍCULO 19.- El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble.

El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los incisos a), b) y c) del artículo 18, facultará al arrendador para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo reclamar los daños y perjuicios ocasionados.

El incumplimiento de la obligación especificada en el inciso d) del artículo 18 facultará al arrendatario a compensar el crédito por las sumas invertidas con los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato.

ARTÍCULO 20.- Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes.

TÍTULO II – DE LAS APARCERÍAS

ARTÍCULO 21.- Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos.

Los contratos de medierías se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos.

ARTÍCULO 22.- Son aplicables a los contratos de aparcería en los que se conceda el uso y goce de un predio rural los preceptos de los artículos 4, 8, 15, 17 y 18,

ARTÍCULO 23.- Son obligaciones del aparcero y del dador:

Del aparcero:

a. Realizar personalmente la explotación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arrendar o dar en aparcería la cosa o cosas objeto del contrato;

b. Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar la explotación con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos;

c. Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deberá restituir al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo;

d. Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzará la percepción de los frutos y separación de los productos a dividir, salvo estipulación o usos en contrario;

e. Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpación o novedad dañosa a su derecho, así como cualquier acción relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas.

Del aparcero dador:

a. Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcerías y responder por los vicios o defectos graves de las mismas;

b. Llevar anotaciones con las formalidades y en los casos que la reglamentación determina. La omisión o alteración de las mismas constituirá una presunción en su contra.

ARTÍCULO 24.- La pérdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en la misma proporción convenida para el reparto de aquéllos.

ARTÍCULO 25.- Cualquiera de las partes podrá pedir la rescisión del contrato y el desalojo y/o entrega de las cosas dadas en aparcería si la otra no cumpliese las obligaciones a su cargo. En los casos de abandono injustificado de la explotación por el aparcero o si el cumplimiento se refiriese a la entrega de la parte de los frutos que correspondan al dador, éste tendrá derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del predio y/o la restitución de las cosas objeto del contrato.

ARTÍCULO 26.- Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, regirá para las aparcerías en las que se conceda el uso y goce de un predio rural, lo dispuesto en el artículo 20.

ARTÍCULO 27.- El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero. El contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero, por muerte del dador o por enajenación del predio.

ARTÍCULO 28.- Toda acción emergente del contrato de aparcería prescribirá a los cinco años.

CAPÍTULO I – DE LAS APARCERÍAS AGRÍCOLAS

ARTÍCULO 30.- Las partes podrán convenir libremente el porcentaje en la distribución de los frutos. Ninguna de las partes podrá disponer de los frutos sin haber realizado antes la distribución de los mismos, salvo autorización expresa de la otra.

ARTÍCULO 32.- Prohíbese convenir como retribución el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente en dinero.

ARTÍCULO 33.- El aparcero tendrá derecho para destinar sin cargo una parte del predio para asiento de la vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentación según las necesidades de las distintas zonas agroecológicas del país.

CAPÍTULO II – DE LAS APARCERÍAS PECUARIAS

ARTÍCULO 34.- Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animales, los frutos y productos o utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario.

ARTÍCULO 35.- El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros.

El aparcero no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.

ARTÍCULO 36.- Salvo estipulación en contrario, ninguna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de la otra, de los animales dados en aparcería o de los frutos y productos de los mismos.

ARTÍCULO 37.- Los contratos de aparcería pecuaria en los que no se conceda, además de los animales, el uso y goce del predio necesario para la explotación, regirán por el plazo que las partes convengan o en su defecto por el que determinen los usos y costumbres locales.

ARTÍCULO 38.- Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por cuenta del aparcero.

TÍTULO III – DISPOSICIONES COMUNES A LOS TÍTULOS I Y II

ARTÍCULO 39.- Quedan excluidos de las disposiciones de esta ley:

a) Los contratos en los que se convenga, por su carácter accidental, la realización de hasta dos (2) cosechas, como máximo, ya sea a razón de una (1) por año, o dentro de un mismo año agrícola, cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no podrá exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del último cultivo.

b) Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce de un predio con destino exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de un (1) año.

En caso de prórroga o renovación entre las mismas partes y sobre la misma superficie, mediante la cual se totalicen plazos mayores que los establecidos en el presente artículo, o cuando no haya transcurrido, por lo menos, el término de un (1) año entre el nuevo contrato y el vencimiento del anterior, se considerará incluido el contrato en las disposiciones de esta ley.

La calificación y homologación del contrato será efectuada a pedido de parte por la autoridad judicial competente, debiendo expedirse simultáneamente el correspondiente testimonio. Al vencimiento del contrato, la presentación de dicho testimonio ante la autoridad judicial competente será título suficiente para que se ordene la inmediata desocupación del inmueble por el procedimiento de ejecución de sentencia vigente en la jurisdicción respectiva. Además de ordenar la desocupación, dicha autoridad a pedido de parte impondrá al contratista que no haya desocupado el predio una multa equivalente al cinco por ciento (5%) diario del precio del arrendamiento a favor del propietario, por cada día de demora en la restitución del inmueble hasta su recepción libre de ocupantes por parte del propietario. En caso de que el contrato se presente para su calificación hasta quince (15) días antes de la entrega del predio al contratista y la autoridad judicial que intervenga no efectuare en ese lapso la calificación y homologa

ARTÍCULO 40.- Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerará encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podrá ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u otro oficial público competente.

ARTÍCULO 41.- En los contratos a que se refiere la presente ley se aplicarán en el orden siguiente:

a. Las disposiciones de la presente ley.

b. Los convenios de las partes.

c. Las normas del Código Civil, en especial las relativas a la locación.

d. Los usos y costumbres locales.

ARTÍCULO 42.- Prohíbese convenir como retribución, además de un porcentaje en la distribución de los frutos o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en dinero o especie y de acuerdo con la cotización o la cantidad de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotación del predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero o sus familiares.

ARTÍCULO 44.- Se regirá por las normas fijadas para la aparcería todo contrato en el cual la retribución consista, además del porcentaje en la distribución de los frutos, en determinada suma de dinero.

Los convenios que importen conjuntamente un contrato de arrendamiento y otro de aparcería, se regirán por las normas respectivas de esta ley.

ARTÍCULO 45.- Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a dos (2) años, podrán celebrarse hasta por el plazo máximo de veinte (20) años.

NOTA: EN BREVE ESTAREMOS DESARROLLANDO SOBRE LA LOCACIÓN DE SERVICIOS Y DE OBRA

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